賃貸 vs 購入：家選びで得する賢い選択の秘訣とは？

こんにちは。OFEです。

「実家を出て一人暮らしを始めてから、なんとなく賃貸物件に住んでいるけど、このままでいいのかな？」「結婚、出産を機会に広い部屋に引っ越したいけど、このまま賃貸でいい？」「家を購入したいけど、高い買い物だし、借金するのは怖いな…」などと悩んでいませんか。

今回の記事では、賃貸と購入(持ち家）どちらがお得なのか、どちらが賢い選択なのか？

そんな悩みを持っている人に向けて、得する賢い選択の秘訣、家選びで失敗しないための知識をやさしく解説をしていきます。

この記事はこんな人におすすめ！！

賃貸でお金を払い続けるのはもったいない気がする。
購入するには多額の借金をしなければならないし、損するのは嫌だな。
賃貸と購入(持ち家)、結局どちらがお得なのか？

こういった疑問に答えます。「家選びに失敗して損をしたくない。」そんな人は、ぜひこの最後まで記事で読んで確認してください。

本記事の内容

・賃貸と購入(持ち家）のどちらを選択するのがお得なのかわかります。

・賃貸と購入(持ち家)のメリット、デメリットがわかります。

・失敗しないための、賢い選択ができるようになります。

この記事を書いている私は、結婚後に都内賃貸マンションに5年間、賃貸の一戸建てに5年間住みました。その後23区内に分譲マンションを購入。7年間住んだ後にマンションを売却。その売却益を頭金に注文住宅を建て、現在に至ります。賃貸や分譲など、様々な住まいを経験してきた私が体験をもとに解説していきます。

【目次】

賃貸と持ち家のどちらを選択するのがコスト的にお得なのか。
賃貸と持ち家の特徴をしっかり把握しておくことが大事。
賃貸と購入、あなたの家選び、どっちが賢い選択か？失敗しないための賢いまとめ
1. 運命を左右するのは物件選び。
2. まとめ

賃貸と持ち家のどちらを選択するのがコスト的にお得なのか。

賃貸と持ち家のどちらがコストの面でお得か。
下記にモデル家族を挙げて考えてみます。

モデル家族
世帯年収800万。
30代、夫、妻、子供2人の４人くらし。
現在、都内の１LDK賃貸アパートに住んでいたが、子供が大きくなってきたのをきっかけに少し広いところへ引っ越したいと考えている。

【賃貸の場合】
ファミリータイプマンション、２LDK・60㎡
エリアは都心より少し離れた23区もしくは東京都郊外。
家の家賃は15万円程度
50年以上住んでいくという想定。

初期費用：家賃３か月分＝45万円
更新料(２年おき)：25回×15万円＝375万円
１年間の家賃：15万円×12か月＝180万円
50年×180万＝9000万円
初期費用＋更新料＋家賃＝45万円＋375万円＋9000万円＝9420万円

【購入の場合】
モデル家族は同じと考え、土地付一戸建て(建売住宅）5400万円の家を購入。
家購入予算の平均は3000万円～5000万年未満が半数近くとなっているようなので、ここでは3LDK。90㎡に50年以上住んでいくという設定。

頭金：400万円
購入時諸費用(７%)：350万
借入：5000万円、固定金利１.5%、30年で返済予定。総額6,212万円
不動産取得税：162万
修繕費用：設備や屋根、外壁など修繕する費用。800万円
固定資産税・都市計画税：1年間12万円。　12万円×50年＝600万円
頭金＋諸費用＋借入＋修繕費＋税金＝400万円＋350万円＋6212万円＋800万円＋600万円＝8,362円

よって、賃貸総額：9,420万円
　　　　持ち家総額：8,362万円

結論！持ち家の方がコスト的にはお得！

賃貸と持ち家の特徴をしっかり把握しておくことが大事。

ここでは、賃貸よりも購入(持ち家)の方がコスト的にはお得という結果となりました。ただし、本当にお得になるかどうかは、その人の家族構成や価値観など前提条件も言えます。自分にとってどのような住宅が必要なのかは確認必須の事項です。そのためにも次に書く賃貸と持ち家のそれぞれのメリットデメリットは必ず押さえて頂きたいポイントです。

賃貸住宅の種類

賃貸の家とは契約を結んで借りる家をいいます。
また、種類や建物の名称は構造で区別されることが多いです。
下記のような種類があり、広さだけでなく構造によっては家賃に幅があります。賃貸アパートとマンションには、法的な違いはありませんが、一般的に下記のようなイメージを持たれることが多く、家賃については、アパートの方が安く、マンションは高い傾向にあります。

賃貸アパート

木造や軽量鉄骨造の住宅のことをアパートという場合が多いです。
2～3階建ての物件が多いです。
最近の新築物件ではセキュリティ面もしっかりしてきているところも多くなっていますが、外部の人でも玄関扉までいくことができるような仕様の建物が多いです。
防音性が低い
家賃が安い

賃貸マンション

・鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造で3階以上の建物を言います。
・都心では高層マンションなどもこの分類に入ります。
・オートロックマンションが多くなり、防犯カメラやカメラ付きインターホンなど安全面に配慮された住宅が多いです。
・総戸数の多い建物では管理のグレードが高いです。
・防音性も比較的高い。
・家賃は高め。管理費や共益費も比較的高めです。

賃貸一戸建て

・物件数はアパートやマンションに比べると多くない。
・部屋数が多い
・駐車場や庭付きも多く、利用しやすい。
・窓が多く、日当たりが良い。
・防音性は低いが、下の階など気にせず生活できる。
・セキュリティの面では低く、個人でセキュリティを考える必要がある。

その他

・公営住宅やUR賃貸住宅などがあります。

賃貸住宅のメリット

気軽に住み替えられる。
貸住宅の最大のメリットは独立や転勤、結婚などのイベントによって気軽に家を住み替えることができる点です。また、全国どこでも探すことができ、金額の幅も様々にあるので、自分のライフスタイルから合う住まいを簡単に探し出すことが可能です。
メンテナンスをしなくてよい。
住んでいると、設備機器が故障したりするトラブルはつきものですが、修繕については負担することなくオーナーさんに依頼をすることができます。
税金を払う必要がない。
不動産を取得すると、毎年必ず払わなければならない税金の支払がありますが、賃貸ではこの負担は特に必要ありません。
会社の家賃補助を受けられる。
勤めている会社の家賃補助制度があるならば、利用すると家賃の負担が軽くなります。
駅近物件を選びやすい。
出勤や通学を考え、駅から近い方がよいと考えた場合、駅から近い物件を探しやすい。

賃貸住宅のデメリット

ありがちな間取り。
賃貸住宅はその土地にできるだけ多くの戸数を確保するためにワンパターンの間取りが多いです。
内装はあまり特徴がなく、簡素。
内装である床、壁紙については、特徴のないものも多く。コストのかからない最低ラインの材料を使っていることが多い。ただし、高級賃貸住宅、マンションは高級な設備を売りにしているところもある。
内装変更はできない。
内装変更やビス・釘などをつかった場合には退去時、自分で費用を負担して原状回復しなければならない。
下階に音がしないように気をつけなければならない。
下階と足音などがトラブルになるケースがよくあります。子どもがいる場合は常に気を付けなければなりません。
家賃を払い続けなければならない。
収入がなくなった場合、家賃を支払い続けるのはかなりの負担となる。
高齢になった場合、新たに借りる場合、貸してもらえないこともある。
現在、空き家はたくさんあり入居先が見つからないということはありませんが、高齢になった場合、孤独死などを恐れて貸してもらえないケースがある。
オーナー（大家さん）の都合で退去をもとめられることがある。
オーナーさんの意志により、建て替えや売却など、入居者には予期しない申し出がある場合がある。とても気に入って住んでいても退去しなければいけない場面もでてくる
いくら支払っても自分の持ち物にはならない。資産にもならない。
。

購入(持ち家）の種類

購入(持ち家）とは売買契約を交わし所有すること。一括で購入。またはローンを組むことによって購入する。以下のような種類、特徴があります。

新築分譲マンション

低層分譲マンションは閑静な住宅地域に建っていることが多く、高層マンションは駅近くや都心部に多い。
完成していない物件もあり、その場合はモデルルームを見て契約することになる。
防音性が高い。
マンションと緑が一緒に設計されて配置が行われている。
高層分譲マンションは景色がよい。高層分譲マンションは高さ31ｍ、10階建てを超える建築物をさすことが多い。また、60ｍ、20階建てを超えるものは超高層マンション、タワーマンションとも呼ばれる。駅から近い場所。大きな都市部に多くある。
管理人が常駐、コンシェルジュもいることもある。
管理が入っていて、公共部分の管理や清掃をしっかりおこなってくれる。
大規模となるとパーティールームや会議室、ジムなど、公共スペースが充実している。

新築建売住宅

すでに、不動産会社によって家が建てられており、契約前に部屋を見学できる状態となっている。
契約後はすぐ入居できることも多く、この家に住むというイメージが最も付きやすい。
部屋の広さ、大きさを把握しやすい。
都心などでは狭い家もある。
部屋数がマンションより多い。
駐車場付き、庭付の家もある。
窓が多く、日当たりが良い・
セキュリティの面ではマンションより低く。個人でセキュリティを考える必要がある。

中古マンション、中古戸建

中古マンション、中古一戸建て、どちらも中古住宅として販売される。
リノベーション、リフォーム後の住宅も多く、建売住宅と同じように、契約前に部屋を見学できる。
すぐ入居できることが多い。
この家に住むというイメージが付きやすい。
分譲新築マンションより数が多く、場所や築年数を含めて自分にあう物件も見つけやすい。
リフォーム前の住宅を見つけて、自分の思い通りにリフォームすることも可能。

注文住宅

自分たちで１から考え、オリジナルの家をつくることができる。
ハウスメーカーや工務店、設計事務所などに依頼し、建ててもらう。
相談から入居まで、半年以上～、入居までに時間がかかる。
部屋の大きさ、数など必要に応じて変更できる。
自分の好みのスタイルやデザインに建てることができる。
土地がなければ土地探しからはじめなければならない。
セキュリティの面ではマンションより低く、個人でセキュリティを考える必要がある。

購入(持ち家)のメリット

多種多様な間取り。土地や条件によってさまざまなスタイルがある。
購入者の選択によって自由度の高いものとなる。
賃貸の設備のグレードより比較的高いものが多い。
設備にもグレードがあるが、自分の求める機能やデザインのものを選んで設置することができる。
自分の好きなスタイルを選ぶこともできる。
家のデザインとして、和風やモダン、洋風など好きなテーマで建てられる家を選択できる。また、一から作っていくこともできる。
下階に気を使わなくてよい。
分譲の一戸建て、注文一戸建ての場合には下の階を気にせず生活できる。しかし、分譲のマンションの場合には、分譲でも下階へのは配慮はしなければならない。
後から、内装変更ができる。
購入後、すぐに、もしくは、数年後家族の変化があったときに改装、改築(リフォーム）ができる。
支払は有期限。
ローンを払い終えることで、支払をしなくなることができる。よって、高齢者となり収入がなくなっても住み続けることができる。
団体信用生命保険などを選んで加入ができる。
この生命保険は住宅ローンを有する人が加入できる保険。加入することで、ローン支払者に病気や死亡など何かあった時にはローンの支払いを肩代わりしてくれる。
急な退去をもとめられることはない。
自分の資産となる。
物件の場所にもよるが資産となる。

購入(持ち家)のデメリット

急な変更に対処できない。
購入をすると、転勤や離婚などの思わぬ事態に対応するのが大変です。売りに出しても、すぐに売れないことも多く、その間はローンは払い続けなければなりません。
メンテナンスをしなければならない。
屋根、外壁、設備など、約10年～15年ごとに補修、修繕の必要ある。設備(ガスコンロや浴室乾燥機など）においては10年以下で故障する場合もあり、数十万をいう金額になる場合もあります。
税金を払う必要がある。
不動産を取得すると、まずは取得税を購入金額の約３％。そして毎年、固定資産税と都市計画税といった税金を必ず払わなければなりません。
災害にあった場合は大きな負債となる。
賃貸ならば、安全なところに住み替えるだけでよいが、購入した場合にはローンだけ残ってしまうリスクがある。

賃貸と購入、あなたの家選び、どっちが賢い選択か？失敗しないための賢いまとめ

賃貸と購入、結局どちらがお得なのか。メリットやデメリットを確認していただき、どちらが得かと感じましたか？

今回のモデルケースで計算すると、購入の方が890万ほど安く済むことができると計算できました。しかしながら、賃貸、購入、どちらがお得かについては、たびたび論争が起こるほど、永遠のテーマとなっています。なぜかというと、それは人それぞれライフスタイルが違い、大事にする前提条件が違うからです。

よって、それぞれのメリットデメリットがわかったところで、必ず自分の前提条件を整理しましょう。自分にとって何が一番大事にしているかの確認です。

前提条件とは家族構成はどうなのか。どうなっていくのか。資産を増やしたいことが重要なのか。家には価値を求めるのか、今後どうなりたいか。自分にとっての幸せは何かなどです。

運命を左右するのは物件選び。

例えば、安心感のある家が欲しい。広い家が欲しい。子供がのびのび暮らせる家が欲しい。快適な家が欲しいなど、家族とともに心を豊かに暮らすことを前提条件と考えると最終的に資産になるかどうかは重要ではなくなります。資産価値が徐々に下がってしまう郊外や地方に購入(持ち家）をもつことも損ではありません。しかし、資産にしたい、今よりも価値があがっていく家が欲しいという考えのもと、先ほどの前提条件と同じ物件を選んでしまった場合には逆の要素、損をしてしまう可能性が高くなります。

また、離婚するかもしれないを前提条件のもと、購入を考えることはないかもしれませんが、結婚を気に家を考えた場合、数年後に離婚といったケースも考えられるため、駅近マンションを選ぶ方が良い場合もあります。すぐ売ることができたり、賃貸で貸すこともできたりして、損失が少ないからです。もしも、駅から離れた一戸建てを購入した場合、売り手が付かず、家に負債だけが残るといったケースもあります。